Die Grundschuld ist ein abstraktes Grundpfandrecht an einem Grundstück oder grundstücksgleichem Recht.
Die Grundschuld entsteht durch Bewilligung durch den Grundstückseigentümer, dessen Antrag auf Eintragung der Grundschuld im Grundbuch und der Eintragung im Grundbuch, bei Bestellung eines Briefrechtes durch Erstellung des Grundschuldbriefes durch das Grundbuchamt, Aushändigung des Grundschuldbriefes an den Grundstückseigentümer sowie Übergabe des Grundschuldbriefes vom Eigentümer an den Gläubiger.
Will der Inhaber des Rechts aus diesem Recht gegen den Schuldner / Grundstückseigentümer vorgehen, kann er dies nur, wenn zwischen ihm und dem Schuldner ein Schuldverhältnis (meist Kreditvertrag) besteht und wenn in einer sogenannten Sicherheitenzweckbestimmung vereinbart ist, dass die Grundschuld zur Sicherung der Ansprüche aus dem Schuldverhältnis dient.
Fehlt es an einer solchen Vereinbarung, kann der Schuldner die Herausgabe der Grundschuld verlangen, im Falle einer Versteigerung eine Vollstreckungsabwehrklage erheben.
Vor Einleitung eines Zwangsversteigerungsverfahrens muss die aus dem Schuldverhältnis resultierende Forderung fällig sein und, nach neuerer gesetzlicher Regelung, auch die Grundschuld fällig gestellt sein.
Ist die Grundschuld nicht vollstreckbar eingetragen, d.h. fehlt es bei der Bestellung der Grundschuld an einer Vollstreckungsunterwerfungserklärung, ist vor Einleitung eines Zwangsversteigerungsverfahrens im Wege der Klage festzustellen, dass zur Geltendmachung der fälligen schuldrechtlichen Forderung der Eigentümer zur Duldung der Zwangsversteigerung aus der eingetragenen Grundschuld verpflichtet ist.
Die gängige Praxis bei der Kreditgewährung ist allerdings, dass bei der Bestellung der Grundschuld vor dem Notar erklärt wird, dass die Zwangsversteigerung aus der Grundschuld zu dulden ist bzw. dass sich der Eigentümer wegen des Grundschuldkapitals und der fälligen Zinsen der Duldung der Zwangsversteigerung unterwirft.
Die Eintragung der Grundschuld in vollstreckbarer Form bedarf der notariellen Beurkundung, während bei der nichtvollstreckbaren Grundschuld, d.h. bei Bestellung der Grundschuld ohne Vollstreckungsklausel, lediglich die Unterschrift des Grundschuldbestellers beglaubigt werden muss.
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